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“营改增”后房地产开发公司的税务处理

来源:广西速佳企业代理咨询有限公司 日期:2017-05-18 09:50:00 点击:453 属于:税务资讯

南宁税务代办
 

房地产开发企业销售自行开发的房地产项目,也称为销售一手房的税务处理,分为一般计税简易计税两种方式:一般计税的税率为11%,差额计税,可以抵扣进项税;简易计税的征收率为5%,全额计税,不得抵扣进项税。老项目可选简易计税;新项目只能一般计税。其纳税义务发生时间也比较特殊,在预售开发项目收到预收款时,增值税纳税义务并未发生,但需要预缴3%的增值税,一般计税方式下,预缴增值税等于预收款除以1.11再乘以3%;简易计税方式下,预缴增值税等于预收款除以1.05再乘以3%;按照税法的规定,房地产开发企业一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向其机构所在地的主管国税机关预缴税款。等到把房屋交付给业主时,它的纳税义务才发生,才需要在其机构所在地主管国税机关纳税申报
 

房地产开发企业销售开发产品有差额计税的规定:

1、如果选择简易计税的话,只能是全额计税,不能差额计税,并且不能抵扣进项税额。它的应纳增值税额等于销售开发产品收取的全部价款和价外费用除以1.05再乘以5%。
 

2、如果是一般计税的话,对于房地产开发企业来说,要开发房子,首先要拿到地,拿地有两个渠道:一是从政府手里拿地,也就是从政府手中取得土地使用权,由于政府出让土地,免征增值税,不能抵扣进项税。但是,土地的成本占整个房产开发成本的比重是非常高的,所以在这种情况下,抵不了进项税,它的税负就会增加,因此,国家规定,从政府手中拿地可以差额纳税,它的销项税额等于销售房屋的全部价款和价外费用减去向政府支付的土地价款,两者之间的差额除以1.11再乘以11%,计算出销项税额,再用销项税额减去建造房子时发生的各种进项税额,最后计算出应纳增值税额。二是以其他方式取得土地,比如说,是从别的房地产开发企业开发到一半的半截子工程转让过来再继续开发的,这种方式取得土地使用权的,就只能全额纳税,不允许差额纳税。也就是说,只有从政府手中拿到土地使用权的,才涉及到差额纳税的问题。
 

从其他纳税人手里边转让过来的土地,企业转让土地使用权时,需要交纳增值税,他的下游只能是全额纳税,可以抵扣进项税。应纳增值税等于销售房产的全部价款和价外费用除以1.11再乘以11%,再减去可以抵扣的进项税额,就是应纳的增值税额。
 

房地产开发企业销售自行开发产品一般计税时应注意的事项:

 (1)只有一般计税,才能差额计税。这个和建筑服务业正好相反,建筑服务业是简易计税才能差额计税。

 (2)只有房地产企业从政府手中拿到土地使用权,并且是一般计税方法,才允许差额计税,其他企业从政府手中拿地,是不允许差额计税的。

 (3)允许扣除的土地价款,包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益;在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费也允许差额;

 (4)不是在支付土地价款时差额计税,而是在销售开发产品时才可以差额计税:按照已售房地产面积占全部面积的比例来计算差额土地价款。也就是说:

  当期允许扣除的土地价款=(当期销售房地产项目建筑面积÷房地产项目可供销售建筑面积)×支付的土地价款

 (5)差额计税时,土地款必须是支付给政府的土地价款,要取得省级以上(含省级)财政部门的财政票据;如果是支付给其他单位、个人的拆迁补偿费,要有拆迁协议,要有对方签字的文件,才允许差额。这是一般计税时,差额的规定。
 

如果房地产开发企业既有一般计税项目,又有简易计税项目,又有免税项目,怎么处理?出现这种情况时,进项税额能分清的就分清,不能分清的,以建设规模(建筑面积)的比例来确定不能抵扣的进项税额,其计算公式如下:

 不得抵扣的进项税额=当期无法划分的全部进项税额×(简易计税、免税房地产项目建设规模÷房地产项目总建设规模)
 

对于一般企业来说,出现这种情况时,是按销售额的比例来计算不能抵扣的进项税额的,但是,对于房地产开发企业来说,它比较特殊,是以建筑面积来确定不能抵扣的进项税额的。
 

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